新年新气象，春节后的天津楼市，给人大大的惊喜。
天津楼市，特别是刚需市场，已经热闹的过分。
案场销售接待不过来，现场没有座位让你坐下来谈价……
这种现象比比皆是。
以学区房为主的二手房，2月三个峰值，最高单日成交673套。
不过，从上个周末开始，这种热闹景象开始减少。
“补偿性”购房慢慢收尾。
二手房潮热度也开始下降，昨天（周六）贝壳成交410套，已经低于500套了。
种种迹象表明，这波行情过去了？
不，只是刚需市场告一段落。
刚改市场，要启动了！
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很多业主卖掉100-200万左右学区房，手里攥着钱。
下一步就是改善，总价多在200-300万之间，且以河西、南开客户为主。
举个例子：
有个李七庄的业主，房子挂上快两年，上周四突然中介带客户看房，上午看下午定。
买房人正是刚卖掉上海道学片200万的房子，买了总价240万的房子。
那河西、南开的刚改能看哪里？
除了地缘二手房，最合适的选择就是西青。
南开外溢第一站，是华苑西、宾水西、中北镇。
河西的业主，会外溢到大寺。
也会有部分去国展西、津滨大道。
这不，2月的最后一周，已经动起来。
跟其他环城区域相比，西青区的到访量逐渐走高。
华苑西、宾水西、中北镇等，都有合适的刚改楼盘。
华苑西和南开区就差一条马路，是很多华苑地缘改善首选。
现在只有格调松间和联发锦里有少量房源可选。
宾水西最符合刚改的是美的旭辉瀚悦府，目前115和125平米的三期洋房正在加推。
115平米总价230-270万之间。
中北镇关注的多是翡翠嘉和，4期洋房正在排卡，日均到访量过百。
面积119、133平米，均价2.6万/平米，精装修，总价290万起。
大寺板块，能吸引很多河西外溢。
美的云筑和绿城柳岸晓风两个楼盘各有特点，300万以内都能选。
美的云筑纯洋房，买的就是性价比；绿城柳岸晓风主打产品，宽厅落地窗。
西青区的楼市，以刚改、改善为主。
近河西、南开是西青的地理优势，行情是外在推动力，改善是自身的属性。
刚改市场的启动，先看西青。
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