作者 严跃进 上海易居房地产研究院研究总监
近期，有关山东乳山市海景房跌破千元均价的消息引发较多关注。由于跌破了较多购房者心理预期的超低房价，乳山海景房又被部分网友称为“海边鹤岗房”。
公开报道显示，乳山市待售或库存项目有10万套，涉及200个小区，且买房者几乎都是外地人。有些公寓类项目每平方米仅有几百元，总价则在5万元左右。
事实上，近两年来，中国房地产行业进入发展深度调整期后，有关部分文旅资源城市地产项目销售遭遇较大冲击的事件持续有所暴露。
上海易居房地产研究院不完全统计，涉及海景房问题的资源型城市不少，包括营口、秦皇岛、龙口、海阳、乳山、南澳、惠州、北海、防城港等地。此种类型城市或多或少都面临相同的问题，即集中一段时间内房源供应量过多、市场需求消化弱、整体空置率过高。我认为其本质是房地产企业对地域海岸线相关自然资源出现了不协调的开发所致，而疫情和行业进入深度整合期，合力让此类现象表现更为突出。
全国海景资源丰富城市的房地产销售，既是一个老问题，同时也可以有新视角。
从老问题的角度看，一些城市海景房供应规模大，同时投资、投机属性较强，而此前疫情的持续管控和短期经济的下滑，购房者预期的改变，都使项目生存的生态环境出现了巨变，这导致当地房源去库存压力骤增，并出现了后期物业管理不到位、房屋和住户管理混乱等问题。这也在一定程度上恶化了海景资源和城市的投资形象问题。
我认为，相关地方政府对于此类问题的曝光，要秉持积极面对的心态，不能遮遮掩掩。我们地方企业也要在问题曝光和危机中学会转换思路与积极创新。
据文化和旅游部数据中心测算，2023年春节假期，全国国内旅游出游3.08亿人次，同比增长23.1%。实现国内旅游收入3758.43亿元，同比增长30%。旅游市场的再度火热信号已经很明显，这有可能给一度陷入低迷的旅游度假房地产市场带来一种利好氛围。
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